Reforma Tributária e a Tributação da Locação de Imóveis
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Reforma Tributária e a Tributação da Locação de Imóveis
A Reforma Tributária do Consumo, introduzida pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, alterou de forma significativa a tributação da locação de imóveis, afetando tanto pessoas jurídicas quanto físicas.
Atual tributação Locação de Imóveis – Pessoa Física
Atualmente, a pessoa física locadora paga apenas o IRPF sobre a renda dos aluguéis, sem incidência de ISS ou de contribuições como PIS e Cofins.
Atual tributação Locação de Imóveis – Pessoa Jurídica
Já a pessoa jurídica, especialmente as holdings patrimoniais, recolhe PIS e Cofins (3,65%) e tributos sobre o lucro (IRPJ e CSLL), mas não é alcançado pelo ISS.
Novo cenário com a LC 214/2025
Com a Reforma, o cenário muda. A LC 214/2025 determinou a incidência de IBS e CBS sobre a receita de locação de imóveis, com redução de 70% da alíquota padrão.
O efeito prático é uma carga efetiva significativamente superior a sistemática atual, a depender da definição da alíquota pelo Senado Federal em ato futuro, estimada em 8% (considerando uma alíquota conjunta IBS/CBS de 27%) sobre o aluguel bruto.
Para as pessoas físicas, a regra estabelece que quem possuir até três imóveis alugados, ou receita inferior a R$ 240 mil anuais, permanece apenas no IRPF. A Pessoa Física que ultrapassar esses limites, passa a ser contribuinte de IBS e CBS, acumulando uma carga tributária mais alta em conjunto com o imposto de renda.
Para as holdings patrimoniais, isso representa aumento de carga tributária e a necessidade de reavaliar contratos de locação. A tendência é que pelo menos parte desse custo tributário seja repassado pelo locador ao inquilino.
Estive presente na Palestra ministrada pelo Dr. José Antonio Balieiro Lima, promovido pela ACISA – Associação Comercial e Industrial de Santo André, no dia 29 de agosto, e que, abordando este tema, trouxe ponto importante: “haverá um período de transição, opcional, para os contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025, para aplicação do PIS e COFINS a 3,65%”.
Ponto positivo para os Locadores
Trata-se do novo modelo de crédito financeiro amplo, em que as pessoas jurídicas poderão se creditar dos valores pagos de IBS e CBS em praticamente todas as aquisições onerosas, inclusive em contratos de locação. Há também previsão de algumas possibilidades de ajustes de bases de cálculo para as pessoas físicas que forem alcançadas pela reforma tributária.
Essa mudança acima, rompe com o conceito restritivo de 'insumo' que marcava o PIS e a Cofins, reduzindo litígios e aumentando a neutralidade tributária.
Concluindo
Em síntese, pequenos locadores pessoas físicas sentirão pouca mudança, mas holdings patrimoniais e pessoas físicas - grandes investidores, que poderão ser enquadradas como Pessoas Jurídicas, enfrentarão aumento expressivo na carga tributária.
O planejamento patrimonial, fiscal e societário será decisivo para adequar contratos e proteger a rentabilidade dos investimentos em imóveis, no novo ambiente fiscal em curso, oriundo da Reforma Tributária.
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Sócio Diretor da ASPR
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